Acheter un terrain constructible est une étape déterminante dans un projet de construction. Emplacement, règles d’urbanisme, nature du sol, raccordements… de nombreux critères doivent être vérifiés avant de signer. Une décision mal anticipée peut entraîner des coûts supplémentaires, voire compromettre votre projet de maison.
Pour vous aider à acheter un terrain constructible en toute sérénité, Algar vous partage 10 conseils concrets pour sécuriser votre achat.
1. Se rendre disponible pour trouver un terrain constructible
Trouver un terrain à bâtir disponible, bien situé, correspondant à votre budget et à votre projet de maison peut être une mission complexe. Notre premier conseil pour l’achat de votre parcelle est de vous rendre le plus disponible possible lors de vos recherches. Acheter un terrain constructible disponible à la vente est souvent une denrée rare (en particulier en zone urbaine). N’hésitez pas à varier vos sources de recherche et n’attendez pas pour organiser une visite si un bien vous semble adapté.
2. Vérifier la constructibilité du terrain avant d’acheter
Un vendeur n’est pas dans l’obligation de vous vendre un terrain constructible (excepté dans le cas d’un terrain en lotissement). Il peut aussi arriver qu’un terrain soit constructible, mais uniquement pour un certain type de bâtiment (industriel, agricole…). Ce qui impliquerait que vous ne pourriez pas y construire votre maison… Pour connaître les règles applicables à la parcelle qui vous intéresse, vous pouvez demander son certificat d’urbanisme à la mairie de la commune concernée. Toute personne intéressée par un terrain est en droit de demander ce document. Pour plus de rapidité dans les démarches, il peut arriver que le vendeur ait déjà ce document en sa possession.
Bon à savoir !
Pour construire une maison sur votre terrain, vous aurez besoin d’un permis de construire. Si la surface de plancher est inférieure à 150m2, le recours à un architecte ne sera pas obligatoire pour obtenir votre autorisation.
3. Vérifier le raccordement aux réseaux (viabilisation)
Un terrain constructible n’est pas forcément viabilisé. Est-il raccordé aux réseaux publics indispensables à la vie d’une habitation (eau potable, électricité, télécom…) ? Si ce n’est pas le cas, vous devrez prendre en charge les travaux de viabilisation, qui devront être terminés pour pouvoir débuter votre chantier.
La viabilisation d’un terrain n’est pas impossible mais elle représente un budget conséquent et des démarches administratives parfois longues. Les différents gestionnaires de réseaux doivent être contactés un à un pour leur communiquer vos demandes de raccordements aux réseaux. Si le prix du terrain vous semble faible, il est possible qu’il ne soit pas viabilisé.
4. Faire la différence entre terrain en lotissement et terrain isolé
Le terrain en lotissement
Un terrain en lotissement est obligatoirement constructible, viabilisé et borné. C’est un choix rassurant pour acheter un terrain constructible sans trop de démarches. En contrepartie, le prix de vente est parfois plus élevé pour ce type de bien. Pensez toutefois à consulter le règlement du lotissement. L’homogénéité architecturale étant recherchée, il pourrait être plus contraignant que le PLU en vigueur.
Le terrain isolé (ou en diffus)
Un terrain isolé est uniquement contraint par le règlement d’urbanisme de votre commune. Ce type de bien est très prisé en raison de son indépendance géographique et de la liberté architecturale qu’il offre.
5. Anticiper les frais annexes
Acheter un terrain constructible ne se résume pas au prix de vente affiché. Il comporte plusieurs frais annexes qu’il faut également prendre en compte dans le coût total de votre acquisition :
- les frais de notaire ;
- les taxes locales (taxe d’aménagement, taxe foncière, taxe d’habitation) ;
- les éventuelles études supplémentaires (étude des sols complémentaire, bornage du terrain s’il n’a pas été réalisé par le vendeur).
Le budget total lié au terrain peut ainsi augmenter de plusieurs milliers d’euros. Anticiper ces coûts dès le départ permet d’éviter les mauvaises surprises au moment de construire.
6. Consulter les règles d’urbanisme
Construire la maison de ses rêves passe par l’obtention d’une autorisation administrative et donc, par le respect des règlements en vigueur. Pour les terrains en pente, pensez par exemple à vérifier les restrictions en matière de mouvements de sol. Certaines communes limitent les transformations trop importantes des courbes naturelles des terrains. Hauteur maximale des constructions, obligation d’utiliser une source d’énergie renouvelable ou un système d’assainissement individuel : autant de contraintes qui pourraient affecter le coût total de vos travaux. Avant d’acheter un terrain constructible, consultez le plan local d’urbanisme (PLU) ou le certificat d’urbanisme. En cas de doute, l’accompagnement d’un expert permet d’éviter les erreurs d’interprétation.
Vous avez du mal à appréhender les règlements d’urbanisme et tout ce qu’ils impliquent ? N’hésitez pas à faire appel à nos experts en urbanisme pour vous accompagner dans vos démarches.
7. Étudier la nature du sol
La nature du sol est décisive dans la faisabilité de votre projet. Un sol de mauvaise qualité peut nécessiter des travaux de terrassement extrêmement coûteux. Dans des cas extrêmes, il peut même rendre impossible techniquement la construction de votre maison.
Depuis la loi Élan de 2018, une étude de sol réalisée par un géotechnicien doit obligatoirement être annexée par le vendeur à la promesse de vente. Ce document est assez technique mais comporte un récapitulatif plus accessible qui vous donne des indications sur la portance du sol et sur la nature des fondations à mettre en œuvre. Par sécurité, prenez donc bien connaissance de ce rapport avant d’achteter un terrain constructible.
8. Vérifier le bornage du terrain
En terrain diffus, le bornage n’est pas toujours obligatoire. Pourtant, connaître précisément les limites de propriété est essentiel avant d’acheter un terrain constructible. Si vous envisagez sérieusement de vous positionner sur un bien, il peut être judicieux de faire réaliser un bornage du terrain par un géomètre pour en vérifier sa superficie exacte et l’emplacement des limites de propriété. Vous pouvez tenter de demander au vendeur de le faire réaliser à ses frais pour justifier de la véracité des informations fournies avant de conclure la vente. Sachez toutefois qu’il est en droit de refuser.
9. Étudier l’environnement lointain
L’environnement proche d’un terrain à bâtir est évidemment un critère de choix essentiel : proximité des écoles, des commerces, de votre lieu de travail ou des transports en commun. Mais l’environnement plus éloigné peut aussi jouer un rôle dans votre décision d’achat. N’hésitez pas à observer une vue satellite de la zone concernée. Certains équipements non visibles directement lors de vos visites pourraient s’avérer être une source de nuisances (déchèterie, autoroute, chemin de fer…).
10. Se faire accompagner par des professionnels compétents
Acheter un terrain constructible peut susciter de nombreuses questions. Qu’elles soient techniques, financières ou administratives, pensez à vous entourer de professionnels compétents pour y répondre et ne pas rester dans le flou. Par exemple, si vous avez déjà un constructeur, vous pouvez lui demander de vous accompagner lors d’une visite pour vous donner son avis sur la faisabilité technique de votre maison. Il pourrait vous apporter des conseils précieux avant l’achat de votre terrain.
Acheter un terrain constructible est une étape clé qui conditionne la réussite de votre projet de maison. En prenant le temps de vérifier la constructibilité, la viabilisation, la nature du sol ou encore les règles d’urbanisme applicables, vous limitez les risques et évitez les mauvaises surprises une fois l’achat réalisé.
Comme vous l’avez vu, chaque terrain présente ses spécificités et nécessite une analyse attentive, tant sur le plan technique qu’administratif. Se poser les bonnes questions avant de signer permet d’acheter un terrain constructible en toute sérénité et d’avancer plus sereinement vers la construction de votre future maison.
Chez Algar, nous vous accompagnons à chaque étape : lecture des règles d’urbanisme, analyse du terrain, vérification des contraintes et gestion de votre permis de construire. Vous gagnez du temps, évitez les erreurs et transformez votre projet en réalité.Vous avez un terrain en vue ou un projet en tête ? Parlez-nous-en, nous nous occupons du reste.
Faites décoller vos projets
Vous avez trouvé un terrain constructible ? Félicitations ! Confiez votre dossier de permis de construire à des experts et construisez la maison de vos rêves.
